El crédito hipotecario bancario es el instrumento más común para comprar una vivienda. Es un préstamo a mediano o largo plazo para la compra, ampliación o construcción de viviendas nuevas o usadas, quedando la propiedad en garantía a favor del banco, mientras se cancela la deuda.
Las tasas pueden ser fijas, variables o mixtas. La primera se aplica al crédito y permanece invariable a lo largo del periodo pactado y, la segunda, cambia de acuerdo a un índice de referencia (generalmente UF ), por lo que el dividendo a pagar se modifica a lo largo del tiempo. En tanto, la mixta es una combinación de las anteriores. Usualmente se mantiene fija en el primer periodo y después es variable.
Si se trata de una persona madura que mantendrá estables sus ingresos por los próximos años de vida, se le puede sugerir solicitar un crédito de tasa fija que le asegure el monto del dividendo hasta el final del crédito. En cambio, en el caso de ser un joven que está empezando su vida laboral, tiene la posibilidad de apostar por una tasa variable, considerando que en los últimos tiempos a la Tasa TAB (tasa de interés activa bancaria) se ha mantenido relativamente baja, se aconseja desde el Banco de Chile.
Leopoldo Quintano, gerente de la división Marketing y Calidad de Banco Estado, recomienda que el cliente opte por un crédito hipotecario con tasa fija y a un plazo en el que el dividendo represente máximo hasta el 25% de sus ingresos líquidos mensuales permanentes.
Pero hay otras opciones. José Ignacio Corrales, Broker de Capitalizarme.com, explica que los créditos hipotecarios que entregan compañías no bancarias, que son las mutuarias de la compañía de seguro, son una excelente opción, con tasas competitivas y costo CAE muy convenientes.
“Tienen una ventaja versus los bancos: el inversionista no aparece en el sistema financiero y los clientes no están obligados a adquirir los productos que un banco otorga junto con el crédito hipotecario, como cuentas corrientes, tarjetas de crédito y otros, como generalmente ocurre “explica. Además son una muy buena manera de adquirir bienes como inversión. “Si se pretende jubilar con siete u ocho departamentos para arriendo, lo mejor es usar estratégicamente la capacidad de financiamiento y las compañías de seguros son un medio muy recomendable”, asegura. Especialistas
Para Máximo Silva, ex gerente general de Hipotecaria Security, principal y actual empresario del rubro, sostiene que las compañías hipotecarias o mutuarias tienen la ventaja de que son especialistas en crédito para la vivienda. Al ser entidades de mono producto, son muy competitivas frente a los bancos que tienen una oferta masiva y estandarizada.
Destaca la calidad de los productos que entregan las compañías de seguros, así como los tiempos de procesos y de respuesta son mucho mejores. “Estas establecen ciertos beneficios para los instrumentos de financiamiento, como plazos más largos, que van entre 20 y 30 años, a diferencia de otras entidades que ofrecen productos de hasta 20 año” explica. Esto da una ventaja importante, ya que el valor de las propiedades ha aumentado bastante en pocos años, pero las rentas no han tenido un comportamiento equivalente. Quien hace cinco años era sujeto de crédito por una casa, hoy no. “Por ese motivo, los plazos de 30 años pueden ser una opción para acceder a activos que en otra situación particular no sería posible”, añade Silva.
Las compañías de seguros ofrecen buenas oportunidades de financiamiento, debido a que su estructura de negocios les permite ajustar los productos a cada cliente. “Una oferta más amplia, alternativas como la opción de dividendo mensual flexible y la mejor oferta de seguros de de-gravamen, sismos, incendios u otros, otorga la posibilidad de pagar un dividendo con un mínimo mensual en función del desarrollo y la posibilidades económicas que el cliente vaya teniendo en la vida”, asegura Silva.
Pero para tomar una buena decisión, recomienda comparar el dividendo final a pagar y no la tasa, ya que esta es un elemento de confusión. “Lo importante es preguntarse cuanto tendré que pagar mes a mes entre una empresa y otra, y otra, y a partir de ahí, quedarse con la más inconveniente” recomienda.