Las cifras del último reporte de algunas consultoras, revelaron que, del precio total de una vivienda, un tercio de su valor están sujetos a factores expertos.
El reporte advierte que cerca del 15% del precio de una vivienda en Chile radica en el Impuesto al Valor Agregado (IVA), sumado a esto, la permisología aumenta un 10%, un 8% en el valor del terreno producto de restricciones de suelo y un 5% a otros factores.
El mayor tiempo gastado en conseguir el visto bueno para iniciar una obra y obtener el documento final de las direcciones de obras municipales (DOM) para que una construcción pueda ser usada, representa en promedio sobre un 10% del valor de una casa o departamento, y en algunas comunas puede llegar al 15%
Asimismo, desde las consultoras señalaron que en su ranking Pro Vivienda del 2023, la tramitación de permisos para desarrollar un proyecto inmobiliario en la Región Metropolitana se demora en promedio casi 1.800 días en su ejecución, casi 500 días de diferencia respecto a 2018.
Cabe destacar que el estudio reafirma que existen otros importantes factores como son el valor del terreno, el que podría llegar en torno al 20% para un departamento y aún mayor para una casa.
“Esto significa que, si la vivienda cuesta 100, 20 corresponden solo al terreno”. Un porcentaje mucho mayor que países como estados Unidos, por ejemplo, en el estado de Florida el terreno pesa un 10%. De llevarse a cabo medidas concretas en este sentido, el peso del terreno podría bajar a 12%.
Ahondando en este punto “Para esto, es necesario implementar planes reguladores más acordes a las necesidades habitacionales, lo que significa densificar y liberar altura en eje metros y troncales del transporte RED. Los Planes Reguladores tienen una tendencia a restringir la densificación, esto solo logra que se encarezca el suelo. Los ejes estructurales y sobre todo los relacionados a RED y el Metro, debieran permitir una mayor densificación, así a la vez darle un mayor provecho a la inversión del Estado en Infraestructura”.
Otra de las variables descritas da cuenta de la mayor densidad como otra causa que impide reactivar la construcción, ya que desde la consultora plantean que se debe aumentar la densidad para poder construir viviendas de menor tamaño, que son las viviendas que aún ahora mantienen demanda. Aumentar la densidad es indispensable para poder construir viviendas, que puedan acceder a financiamiento bancario y ser rentables.
Algunas posibles soluciones
Hacer esfuerzos para liberar suelo que posee las condiciones para desarrollos de proyectos habitacionales pero que hoy no se están aprovechando, es una importante variable que exponen desde la consultora, indicando que “Existe una serie de terrenos que están destinados a otros usos y en donde se podrían construir viviendas, por ejemplo, áreas verdes, propiedades del ejército y otras”.
En relación a la disminución del impuesto (IVA), se advierte que se debería volver a la reforma tributaria impuesta en el Gobierno de Michelle Bachelet, que sacó el impuesto a la compra de propiedades.
“Si no hay voluntad para eso, otra opción es pagar inicialmente solo el IVA de la parte correspondiente al pie, el saldo se podría ir cancelando a medida que realmente se paga la propiedad, y se podría hacer a través de las contribuciones, a una tasa similar al endeudamiento del Estado, con un perfil de 30 años”, señaló el ejecutivo.
Finalmente, las cifras dan cuenta que un 5% del precio de las viviendas en Chile poseen gastos ocasionados por la realización del IMIV (análisis del impacto vial de un proyecto), término del CEEC (crédito especial de empresas constructoras), temas ambientales y estudios arqueológicos.